Ändrade regler för fastighetsägare – en analys

Paketeringsutredningen presenterade sitt förslag till ändrade skatteregler för fastighetsägare den 30 mars. Mindre än en vecka senare annonserade regeringen att ytterligare konsekvensanalys krävs. Man sade också att förslagen inte är aktuella i den kommande höstbudgeten. Idag har dock utredningen i sin helhet gått ut på remiss med sista svarsdag den 14 augusti 2017. Här följer en analys av förslagen.

Motsägelsefullt betänkande

Med hänsyn tagen inte bara till bolagsskatten utan också bördan av fastighetsskatten, konstaterar utredaren i sitt betänkande att fastighetsbranschen inte kan anses skattemässigt gynnad i förhållande till andra branscher. Utredaren har inte beaktat effekterna av eventuella nya ränteavdragsbestämmelser utan lämnat detta till regeringen att ta hänsyn till i sitt slutliga lagförslag.

Utredaren är också noga med att påpeka att ett slopande av skattefriheten för transaktioner med paketerade fastigheter sannolikt kommer att leda till lägre fastighetspriser, minskat byggande, mindre fastighetsbestånd och högre hyror. Fastighetsbeståndets rörlighet kan också antas minska om möjligheten till paketerade transaktioner slopas.

Trots detta anses det alltså ”befogat” att föreslå regler som likställer direkta och indirekta externa transaktioner av svenska fastigheter, med få undantag. Man har således med denna utgångspunkt inte behövt definiera vad som avses med ”paketering”.

Ovanlig metod på inkomstskatteområdet

Metoden utredaren valt för sina förslag på inkomstskatteområdet är ovanlig utan egentliga förlagor eller liknade lösningar i andra länder. Metoden har hittats i de särskilda regler inom fåmanssektorn, som tidigare införts som en stoppregel mot bolagisering av privatbostadshus. Som tillägg påförs en schablonintäkt för att kompensera att ingen stämpelskatt utgår.

Nya regler för avskattning

Enligt förslaget ska avskattning ske i det sålda fastighetsägande företaget som vid en fiktiv avyttring av, och återinvestering i, den svenska fastigheten till marknadspris. Detta under förutsättning att företagets tillgångar till huvudsaklig del består av fastigheter (häri inbegrips också utländska sådana). Avskattning ska ske så snart något företag (enskilda näringsidkare är undantagna) sålt en eller flera delägarrätter och det bestämmande inflytandet över det fastighetsägande företaget upphör. Samma gäller om det sker någonstans högre upp i kedjan av företag i en koncern.

Det föreslås att avskattning kan ske under särskilda omständigheter, även om det bestämmande inflytandet inte upphör. Avyttring av marknadsnoterade andelar är dock undantagna. Avskattning ska heller inte ske när avyttring sker på grund av likvidation eller konkurs, eller i en situation där beskattning av likviden för andelarna ska tas upp till skalbolagsbeskattning. Inte heller om den skattskyldige kan visa att företagets huvudsakliga inkomster och utgifter inte är hänförliga till en fastighet. Men det är mycket oklart om det ska bedömas bara för avyttringsåret eller sett över tid.

Övergångsbestämmelser saknas

Förslaget innehåller inga övergångsbestämmelser, vilket bland annat innebär att den första avyttring som skulle ske efter ett ikraftträdande, och som möter rekvisiten i den föreslagna reglerna, kommer innebära avskattning av allt historiskt utvecklat övervärde på fastigheten – också det som uppkommit under tidigare ägares innehavstid.

Ändringar kring stämpelskatt

Utredaren föreslår också att fastighetsbildningsåtgärder till skillnad från nu ska omfattas av stämpelskatt. Dock föreslås att stämpelskatten sänks till 2 procent och att koncerninterna transaktioner föreslås vara helt undantagna från stämpelskatteplikt.

Byggmästarsmitta upphör

Frågan om byggsmittereglernas relevans och lämplighet har varit ett diskussionsämne under många år. Här föreslår utredaren att alla fastigheter ska hanteras som kapitaltillgångar i bolagssektorn. Vidare passar man på att föreslå fullständig skattemässig kontinuitet vad gäller anskaffningsvärde, skattemässigt restvärde och gjorda värdeminskningsavdrag vid underprisöverlåtelser av byggnad med mark.

Mer överraskande är det kanske att man funnit det ligga inom ramen för utredningen att föreslå en anpassning av de regelverk som är baserade på fusionsdirektivet, för att motverka kringgående av de nu föreslagna avskattningsreglerna.

Kommentar

Förslagen från utredaren reser ett större antal frågor, framför allt hur förslaget kan ses i förhållande till målen kring byggande av bostäder. Vidare kanske man i utredningen saknar en genomgripande analys av hur det påverkar värderingarna i fastighetssektorn och den finansiella stabiliteten. För att inte nämna den mycket stora skatteökning som blir följden av förslaget.

Förslagen reser även några frågor av rättssäkerhetskaraktär:

Reglernas legitimitet är ju beroende av att de bland annat är förutsebara och inte bryter mot retroaktivitetsförbudet. Det är visserligen svårt att se att ett formellt retroaktivitetsbrott sker med de föreslagna reglerna. I praktisk mening skulle det dock ha en initial retroaktiv effekt eftersom nuvarande ägare av fastighetsföretag skulle kunna drabbas av en avskattning av historiskt upparbetade övervärden som redan tagits hänsyn till i prissättningen vid ägarens senaste förvärv. Detta kan uppfattas som tecknet på en kraftigt bristande förutsebarhet på samma sätt som i fallet med FSK:s tidigare förslag om halvering av underskottsavdrag.

En viktig fråga som överhuvudtaget inte problematiserats i utredningen är den om skatteförmågeprincipen. Här föreslås ett företag bli beskattat till följd av att en ägare väljer att avyttra hela eller till och med en liten del av sitt ägande i företaget. Detta drabbar således inte bara företaget utan också resterande ägarkollektiv. Företaget har inte fått någon likviditetsökning till följd av transaktionen och saknar således medel från den skattepliktiga transaktionen för att bestrida skattekostnaden. Tillskott från återstående ägare kan därför bli nödvändiga. Detta kan också ske vid mycket begränsade avyttringar av ägandet för att sprida detsamma. Denna brist på likviditet och resultat i företaget kan rimligen också negativt påverka möjlighet till koncernbidrag från företaget (i de få fall av årsskiftestransaktioner där det alls är möjligt).

En intressant fråga är vilken påverkan förslaget i sig självt får på fastighetsmarknaden – föranleder förslaget osäkerhet på marknaden på ett sådant sätt att det negativt inverkar på transaktionsklimatet framöver?

Förslaget har nu skickats på remiss men med tanke på att man sagt att förslagen inte kommer att vara aktuella i den kommande höstbudgeten är det osäkert om nya skatteregler för fastighetsägare kan bli verklighet till juli 2018. Tax matters kommer följa den fortsatta hanteringen av förslaget.