Fastighetsbranschen och ränteavdragen

Fastighetsbranschen är i fokus för regeringens skatteinitiativ i år. Och det senaste förslaget från regeringen om begränsning av avdragsrätt för räntekostnader, som nu är ute på remiss, innebär en kraftigt ökad skattebelastning för fastighetsbranschen.

Tidigare i Tax matters har vi rapporterat om regeringens remiss av sin promemoria Nya skatteregler för företagssektorn, vars mest uppmärksammade innehåll är ett förslag om nya regler för begränsning av ränteavdrag. Vi har också rapporterat om paketeringsutredningen och hur den har mottagits av fastighetsbranschen.

Här fokuserar vi nu på det nya förslaget om begränsning av ränteavdrag och hur det förväntas påverka fastighetsbranschen.

Förslaget innehåller allmänna begränsande regler avseende både externa och interna räntekostnader för att möta EU-direktivets krav på ny lagstiftning, men innebär också att de nuvarande ränteavdragsbegränsningsreglerna som avser räntekostnader inom en intressegemenskap kvarstår med ett enligt förslaget snävare tillämpningsområde. Regeringen föreslår också ett avdragsförbud för räntor i vissa så kallade hybridsituationer, som vi inte närmare kommer behandla här.

I den mån ett negativt räntenetto kvarstår efter tillämpning av den särskilda regeln för räntekostnader inom en intressegemenskap införs alltså ytterligare en spärregel. I regeringens promemoria föreslås i första hand ett avdrag om 35 procent av ett avdragsunderlag baserat på skattemässigt EBIT, det vill säga resultatet före finansiella poster och skatt, efter skattemässiga justeringar. I andra hand föreslås ett avdrag om 25 procent på ett avdragsunderlag baserat på skattemässigt EBITDA, det vill säga resultatet före finansiella poster, skatter samt avskrivningar, efter skattemässiga justeringar. Typiskt sett innebär detta att avdragsunderlaget blir större om resultatmåttet EBITDA används, eftersom det visar resultatet före avskrivningar. Internationellt är det vanligast att liknande begränsningsregler är baserade på EBITDA.

Metodmässigt skiljer de två alternativen sig åt vid beräkningen av underlaget. EBIT-metoden innebär att underlaget beräknas på resultatet efter avdrag för tidigare års underskott och periodiseringsfond. EBITDA-metoden beräknas också på resultatet efter tidigare års underskott men före avsättning till periodiseringsfond vilket innebär att ränteavdraget kommer minska underlaget för periodiseringsfond. I både alternativen ska erhållna eller lämnade koncernbidrag påverka underlaget.

En förenklingsregel i form av en beloppsgräns införs. Ett negativt räntenetto får dras av upp till 100 000 kronor, räknat för hela koncernen. Kvarstående negativa räntenetton får rullas vidare och dras av inom sex år. Vid vissa ägarförändringar upphör rätten att använda ett sådant kvarstående räntenetto. Det införs även en möjlighet för företag som har ett positivt räntenetto att kunna dra av ett annat företags outnyttjade negativa räntenetto mot sitt eget positiva räntenetto.

Vidare införs enligt förslaget ett så kallat primäravdrag om 2 procent per år under de fem första åren efter en hyresfastighets färdigställande, till formen en accelererad avskrivning.

Regeringen föreslår vidare att avdragsrätten för tidigare års underskott begränsas tillfälligt genom att juridiska personer enbart får göra avdrag för tidigare års underskott med ett belopp som motsvarar 50 procent av överskottet i näringsverksamheten före avdraget (två år om EBIT-modellen införs och tre år om EBITDA-modellen införs).

Kommentar

På toppen av det tidigare förslaget om avskattning av paketerade fastigheter har vi alltså här ett förslag om begränsning av avdragsrätt för räntekostnader som markant kommer att öka skattetrycket på fastighetsbranschen.

Som förslaget ser ut är det oklart i vilken utsträckning de nu gällande räntebegränsningsreglerna för räntor inom intressegemenskap faktiskt kommer att snävas in med det förslag som har lagts. Regeringen anger också att insnävningen inte kommer att påverka statsfinanserna på något sätt (effekten anges till 0,00 miljarder kronor). Vår bedömning är att risken är stor att avdrag för dessa räntekostnader inte kommer att medges i högre utsträckning än idag. I den mån regeringen håller fast vid att de nu nämnda reglerna skall finnas kvar, bör förslaget förtydligas för att undvika fortsatt osäkerhet om i vilka situationer som avdrag kan medges.

Vad gäller val av metod för generell avdragsbegränsning noterar regeringen att en metod baserad på EBITDA ger ett generösare avdrag vilket bör gynna alla bolag. Ett förslag baserat på EBIT kommer vara mindre fördelaktigt för företag med stora avskrivningar, eftersom dessa kommer att minska avdragsutrymmet. En metod baserad på EBIT kommer därmed att missgynna branscher som kräver stora investeringar i tillgångar jämfört med till exempel ett tjänsteföretag. För fastighetsbolag och energibolag, som anges som de företag som typiskt sett kommer ha högst skatteökning som följd av förslagen, skulle en EBITDA-metod vara att föredra.

Det är i viss mån oklart hur själva underlaget ska beräknas när man inkluderar både inrullade underskott och avsättning till periodiseringsfond, särskilt när man även ska beakta den temporära begränsning av inrullade underskott som föreslås under de första åren efter ikraftträdandet. En sak som står ut är att det föreslås att turordningen för beräkningen av de ovan nämnda posterna i skatteberäkningen ser ut att ändras mot hur det är idag. I EBIT-modellen synes nu intentionen vara att företaget först ska räkna ut hur stort underskott som kan användas där man har att beakta den föreslagna temporära begränsningen av underskotten, därefter hur stor avsättning till periodiseringsfond som får göras och sist beräknas utrymmet för ränteavdrag. I EBITDA-modellen föreslås periodiseringsfondsavsättningen beräknas sist. Huruvida den föreslagna lagtexten i sin ordalydelse leder oss dit är inte helt tydligt och lagförslaget behöver ses över för att undvika svårigheter med den praktiska tillämpningen.

Vidare är vår bedömning att det kommer att vara svårt för en aktör i fastighetsbranschen att få avdrag ett senare år för framrullat negativt räntenetto. Detta eftersom ett typiskt fastighetsbolag har en långsiktig finansiering och har stadiga räntekostnader under en längre tid. För att då få ytterligare ränteavdrag för framrullade räntekostnader kommer det krävas att lånen betalas av, att den skattepliktiga inkomsten ökar väsentligt eller liknande för att komma upp i ett tillräckligt stort underlag för det sammantagna ränteavdraget. Det ska också nämnas att den beloppsgräns som föreslås för ”fribeloppet” på 100 000 kronor för en koncern är väldigt låg i en internationell jämförelse. Det kan knappast vara avsikten att även mindre företag med en låg belåning ska drabbas av ett så pass komplicerat regelverk.

De nu föreslagna reglerna kommer att komplicera resultatutjämningen för alla företag. Detta eftersom företagen nu kommer att även behöva ha ränteavdrag och fördelning av räntenetto att beakta vid resultatutjämningen via koncernbidrag. Det kommer ställa stora krav på skattefunktionen och medföra omfattande årlig utredningsinsats hos fastighetsmarknadens aktörer.

Vi kommer återkomma med ytterligare kommentarer på lagförslaget med bland annat praktiska aspekter.

Seminarium den 6 oktober i Stockholm

Den 6 oktober håller vi ett seminarium om de nya reglerna då vi även beaktar synpunkter som kommit fram i remissyttrandena. Vi vill uppmärksamma att intresset är väldigt stort så det är först till kvarn som gäller då antalet platser är begränsade.