Ränteavdragen – vad betyder regeringens förslag för fastighetssektorn?

Förra veckan överlämnade regeringen en remiss till Lagrådet med förslag som ska motverka skatteplanering med ränteavdrag och bidra till en ökad neutralitet i skattesystemet genom breddade skattebaser. I den här artikeln fokuserar vi på vilka effekter vi ser för fastighets- och entreprenadbranschen.

Det tidigare förslaget i promemorian blev mycket kritiserat av remissinstanserna. I promemorian föreslogs i första hand ett avdragsunderlag på 35 procent av skattemässigt EBIT, det vill säga skattemässigt resultat före finansiella poster och skatter men efter avskrivningar och andra skattemässiga justeringar. I andra hand tänkte man sig ett avdragsunderlag på 25 procent av skattemässigt EBITDA, det vill säga skattemässigt resultat före finansiella poster, avskrivningar och skatter men efter övriga skattemässiga justeringar. Promemorian innehöll också förslag gällande bland annat begränsning av underskott, rullning av negativt räntenetto och ett mycket begränsat fribelopp.

Remissen som nu överlämnats till Lagrådet föreslår ett avdragsunderlag på 30 procent av skattemässigt EBITDA. Beräkning av avdragsunderlaget med metoden EBITDA innebär typiskt sett att avdragsunderlaget blir högre än vid beräkning av metoden EBIT. EBITDA-metoden är också den metod som är vanligast internationellt.

En sänkning av bolagsskatten föreslås även ske till 20,6 procent. Sänkningen kommer ske i två omgångar. Det föreslås att den första sänkningen ska ske 1 januari 2019 till 21,4 procent och resterande sänkning ska ske 1 januari 2021.

Ingen begränsning av negativt räntenetto kommer ske upp till fem miljoner kronor, för koncern. Här har man således justerat upp fribeloppet i alternativregeln och enligt regeringen resulterar detta i att endast cirka en procent av bolagen beräknas omfattas av de allmänna begränsningsreglerna. Mindre och medelstora företag ska i stor utsträckning kunna vara opåverkade av avdrgsbegränsningen och får också en skattesänkning i praktiken. Det tidigare förslaget gällande att negativa räntenetton ska få rullas vidare i sex år står kvar. Däremot ska förslaget i denna del, under de första sex åren reglerna är tillämpliga, följas upp. Förslaget gällande att begränsa underskottavdrag är något som regeringen väljer att inte gå vidare med, vilket är skälet till att skattesatssänkningen stannar vid 20,6 procent.

Även det tidigare förslaget om ett primäravdrag för hyreshus ligger kvar, och får i det nya förslaget dras av de första sex åren (det vill säga avskrivningen för anskaffningen i denna del är accelererad, tolv procent över de sex första åren). Det accelererade avdraget omfattar kostnader för både ny- och ombyggnation. En ny ägare av nybyggd fastighet får i förslaget utnyttja primäravdrag under den tid som kvarstår av sexårstiden, baserat på den nya ägarens anskaffningskostnad. Motsvarande möjlighet tillkommer inte en ny ägare till en ombyggd fastighet.

De nuvarande reglerna om avdrag för ränteutgifter i intressegemenskap har skrivits om men man använder samma rekvisit och uttryck. Kravet på att mottagaren antingen finns i EES (Europeiska ekonomiska samarbetsområdet), omfattas av skatteavtal som Sverige tecknat eller beskattas med minst tio procent ligger kvar. Den minskning av tillämpningsområdet som skett är att avdragsbegränsningen trots uppfyllande av ovan alternativa kriterier, slår till först om skuldförhållandet uteslutande eller så gott som uteslutande har uppkommit för att intressegemenskapen ska få en väsentlig skatteförmån.

De nya reglerna föreslås träda i kraft 1 januari 2019.

Kommentar

Det nya förslaget i lagrådsremissen har ändrats i flera avseenden gentemot det tidigare. Vissa delar av förslaget har regeringen valt att inte gå vidare med, andra har ändrats utifrån kritiken och vissa delar behålls men ska följas upp. Känslan är att regeringen lyssnat och tagit till sig en hel del av den kritik som framförts, noggrant analyserat förslaget ur ett förutsebarhetsperspektiv och i huvuddrag, med beaktande av de ramar som EU-direktivet sätter, lämnat ett slutligt förslag som har goda förutsättningar att genomföras.

Regeringen har tidigare noterat att en metod baserad på EBITDA ger ett generösare avdrag, vilket gynnar bolag. Fastighetsbolag och energibolag är de bolag som anges att de typiskt sett kommer få högst skattehöjning enligt förslagen. Valet att införa en EBITDA-metod samt en högre procentsats gör att det nya förslaget minskar den negativa effekten för dessa sektorer.

Fribeloppet som nu föreslås på fem miljoner kronor är avsevärt högre än de 100 000 kronor som föreslagits tidigare. Beloppet gör att färre företag omfattas av EBITDA-reglerna jämförelsevis med det tidigare beloppet, då även mindre företag med en låg belåning drabbades av ett så här pass komplicerat regelverk. Notera dock att om ett bolag i koncernen vill använda denna regel får inte de samlade avdragen för negativa räntenetton i koncernen överstiga fem miljoner kronor. Man ska här notera att det anges att vid tillämpning av denna förenklingsregel gäller inte reglerna om utnyttjande av kvarvarande negativa räntenetton. Detta är inte väl beskrivet i remissen, men en rimlig tolkning är att sådant kvarvarande räntenetto inte kan uppkomma för ett bolag som använder förenklingsregeln och att sådant avdrag inte kan utnyttjas ett år då man använder förenklingsregeln. Men vid användandet av huvudregeln under de fastställda sex åren bör man kunna utnyttja sådant avdrag för kvarvarande räntenetto som uppkommit tidigare år då man använt huvudregeln. Denna oklarhet bör dock tydliggöras. Det återstår också att se i vilken omfattning de föreslagna reglerna kring framrullade kvarvarande räntenetton kommer kunna utnyttjas under sex år och detta kommer också följas upp av Skatteverket. Aktörer inom fastighetsbranschen kommer fortsatt få svårt att få utnyttja denna ytterligare möjlighet, eftersom dessa bolag typiskt har långsiktig finansiering och stadiga räntekostnader under en lång tid. Att fribeloppet i det nya förslaget dock höjts avsevärt förenklar möjligheten för bolagen att få göra avdrag för negativa räntenetton och dessutom förenklas också administrationen kring årsslutsplaneringen i dessa bolag.

En annan sak är att bolagsrättsliga och redovisningsrättsliga begränsningar kan hindra den koncernutjämning med koncernbidrag som annars skulle jämställa verksamheter i koncern, typiskt sett vanligt i fastighetsägande företag, med verksamheter bedrivna i ett enda bolag. Lagstiftaren har här möjligen i sin konsekvensanalys utgått från koncerners tänkta utfall som om de vore ett enskilt bolag, men skapat ett system av regler som praktiskt sett inte likställer koncerner med verksamheter bedrivna i singelbolag. Här bör större fastighetskoncerner noga analysera utfallet av föreslagna regler och inte förlita sig på en analys av koncernresultatet. Årsslutsplanering för noggrann allokering av resultat och underskott i en större koncern för att optimera utnyttjandet av ränteavdragen kommer fortsatt vara av stor vikt.

Positivt är att underskottsavdragen lämnas opåverkade samtidigt som fastighetsbolagen kan räkna med lägre skattesats framöver. De gamla underskotten ska såvitt framgå av beräkningsreglerna inte heller påverka utrymmet för avdrag för negativt räntenetto utan fastighetsbolagen bör, förenklat beskrivet, kunna räkna ränteavdrag baserat på årets resultat.

Den tidigare riktade regleringen vad avser lån i intressegemenskap har fått vissa förtydliganden. Det är bra att inte möjligheten att kapitalisera får sådan utslagsgivande betydelse. Däremot synes justeringen av regeln avseende lån för internt förvärvade andelar medföra att också rent svenska förhållanden (det vill säga där säljare och köpare kan lämna koncernbidrag sig emellan) kräver affärsmässigt betingad transaktion för avdragsrätt för räntan. Det insnävade tillämpningsområdet har diskuterats i remissen och regeringen kan uppfattas ge en passning till Skatteverket och domstolarna genom ett tydligt påpekande att uttrycket ”uteslutande eller så gott som uteslutande” ska visa att regeln ska tillämpas bara i rena missbruksfall. Det återstår dock att se vilken effekt denna ändring får.

Slutligen, med valet av EBITDA-modellen får kanske ändå det något utbyggda primäravdraget en viss, om än begränsad, effekt för nyproduktionen och ombyggnationer av hyreshus. Det gäller i det nya förslaget numera sex år från färdigställande, tillämpas också på ombyggnadsarbeten, men det förtjänas att poängtera att denna möjlighet endast innebär en periodisering av kostnadsavdragen.

Seminarium i Stockholm och Göteborg

Varmt välkommen till våra seminarier där vi kommer diskutera justeringarna i förslaget, hur de nya reglerna ska tolkas samt vilken påverkan reglerna kommer att få på fastighetsbranschen.