Förslag till ändrade regler om jämkning av moms

Som vi tidigare har skrivit om på Tax matters har EU-domstolen i en dom från november 2020 uttalat att de svenska reglerna om jämkning av moms strider mot EU-direktivet. Mot bakgrund härav har regeringen nu föreslagit ändrade regler om jämkning av moms vid överlåtelse av fastighet. Förslaget framgår av en departementspromemoria som för närvarande är på remiss.

Jämkning innebär i korthet en skyldighet att justera ingående moms (återföra eller yrka ytterligare avdrag). Jämkning kan bland annat bli aktuellt avseende kostnader för gjorda ny- till- och ombyggnationer av viss omfattning, om fastigheten överlåts inom en korrigeringstid om tio år. Enligt svenska regler kan en sådan jämkningsskyldighet överlåtas till en ny ägare men EU-domstolen har uttalat att det inte är möjligt att kräva tillbaka moms från någon annan än den som har gjort det ursprungliga momsavdraget. De nuvarande svenska momsreglerna strider således mot EU-direktivet och vi har väntat länge på att det ska komma ett förslag på nya regler från lagstiftaren.

Läs också:EU-domstolen underkänner momsreglerna för jämkning vid fastighetsinvesteringar

Förslaget i korthet

Regeringens förslag tar i korthet sikte på tre olika situationer som vi behandlar nedan:

1. Överlåtelse av fastighet utanför en verksamhetsöverlåtelse

Regeringen föreslår att vid en försäljning av en fastighet utanför en verksamhetsöverlåtelse ska avdrag som gjorts för moms och som avser investeringsvaror jämkas vid ett enda tillfälle och ska avse återstoden av korrigeringstiden. Det innebär att överlåtaren blir skyldig att återbetala ingående moms när denne inom korrigeringstiden har gjort en ny- till- eller ombyggnad med moms som överstiger 100 000 kronor.

2. Överlåtelse av en fastighet som sker inom en verksamhetsöverlåtelse 

Om överlåtelse av fastighet sker som en del av en verksamhetsöverlåtelse föreslås att förvärvaren övertar överlåtarens rättigheter och skyldigheter att jämka ingående moms, under förutsättning att förvärvaren har rätt till momsavdrag. Överlåtaren blir i ett sådant fall inte skyldig att återbetala moms med anledning av överlåtelsen. I stället utfärdar överlåtaren en jämkningshandling som överlämnas till köparen i samband med överlåtelsen. 

För närvarande finns det möjlighet för parterna att vid verksamhetsöverlåtelser i de fall fastigheten omfattas av frivillig skattskyldighet avtala om att överlåtaren ska jämka avdrag med anledning av överlåtelsen. Regeringen föreslår att denna avtalsmöjlighet tas bort. Vidare föreslås att överlåtaren inte ska slutföra eventuella pågående jämkningar (som görs på grund av en ändrad användning under överlåtarens innehavstid) med anledning av överlåtelsen.

3. Övergångar av fastighet som inte utgör överlåtelser

Då en hyresgäst eller bostadsrättsinnehavare lämnar en hyresrätt eller bostadsrätt utan att överlåta den till någon annan ska det ses som att hyresrätten eller bostadsrätten inte längre används i momspliktig verksamhet. Hyresgästen/bostadsrättsinnehavaren föreslås i så fall bli skyldig att återbetala avdragen moms för genomförda investeringar som avser återstoden av korrigeringstiden.

Samtliga ändringar föreslås träda i kraft den 1 januari 2024. För överlåtelser av fastigheter som sker före ikraftträdandet ska reglerna tillämpas i enlighet med sin äldre lydelse. 

Vår kommentar

Regeringens förslag om att säljaren av en fastighet ska återföra tidigare avdragen ingående moms kommer enligt vår uppfattning medföra att det blir dyrare att överlåta fastigheter i de fall överlåtelsen inte kan hanteras inom ramen för en verksamhetsöverlåtelse. Säljaren måste återbetala moms som köparen, enligt förslaget, inte kan tillgodogöra sig trots att köparen ska bedriva momspliktig verksamhet i fastigheten. Vi ser därför att stora negativa inlåsningseffekter i form av icke avdragsgill moms kommer att uppstå om förslaget genomförs med oförändrat innehåll.

Regeringen föreslår vidare att en hyresgäst som i sin momspliktiga verksamhet gjort avdrag för ingående moms på investeringar i annans fastighet måste återbetala moms om hyresgästen lämnar lokalen. Även detta förslag innebär inlåsningseffekter och kan i förlängningen innebära att en hyresgäst av ekonomiska skäl inte kan lämna sin lokal förrän korrigeringstiden löpt ut. Vi anser att det finns anledning att ifrågasätta detta förslag utifrån den grundläggande neutralitetsprincipen som innebär att moms inte ska vara en kostnad för ett momspliktigt företag. Det är enligt vår uppfattning anmärkningsvärt att regeringens förslag inte innehåller någon analys av huruvida förslaget är förenligt med nämnda princip.

Det förefaller även märkligt att regeringen, trots att regeringen medger att frågan inte är prövad av vare sig EU-domstolen eller Högsta förvaltningsdomstolen, väljer att utgå från att det är möjligt att överlåta jämkningsskyldigheten till en ny part vid verksamhetsöverlåtelser. Enligt vår bedömning är detta inte självklart eftersom EU-domstolens uttalande, att det inte går att återkräva moms från part som inte gjort det ursprungliga momsavdraget, är tämligen kategoriskt.

Förslaget ska nu ut på remiss. Innehållet kan därmed förändras innan det slutligt genomförs. Vi rekommenderar emellertid att de som planerar att överlåta fastigheter i god tid noggrant ser över konsekvenserna av en tänkt överlåtelse om förslaget skulle bli verklighet.

Hör gärna av er om ni vill diskutera lagförslaget och dess effekter utifrån ert perspektiv.