Uppskjuten kapitalvinstskatt på bostadsförsäljning – en olönsam affär?

Den som har fått uppskov med beskattning av vinst vid försäljning av sin bostad ska betala skatt på uppskovsbeloppet varje år. Med dagens räntenivåer på bostadslån kan det finnas anledning att överväga att i stället betala hela vinstskatten eller att återföra redan medgivet uppskov.

Uppskov med beskattning av kapitalvinst vid bostadsförsäljning

Den som säljer sin privatbostadsfastighet eller sin privatbostadsrätt och köper en annan bostad kan under vissa förutsättningar få uppskov med beskattningen av den kapitalvinst som uppkommer vid försäljningen. En förutsättning är att uppskovsbeloppet är minst 50 000 kronor. Beloppet gäller varje säljare för sig.

För att uppskov ska kunna medges med hela kapitalvinsten måste priset för den nya bostaden vara minst lika högt som försäljningspriset för den sålda bostaden. Det går dock inte att få uppskov med mer än 1 450 000 kronor. Om den nya bostaden är billigare kan det vara möjligt att få uppskov med del av kapitalvinsten.

Schablonintäkt

Den som har fått uppskov med beskattning av vinst vid bostadsöverlåtelse ska årligen ta upp en schablonintäkt till beskattning i inkomslaget kapital.

Schablonintäkten är 1,67 procent av det uppskovsbelopp som finns den 1 januari under beskattningsåret. Skatten på schablonintäkten är 30 procent. Varken schablonintäkten eller skatten på den är avdragsgill. Däremot finns det inget hinder mot att schablonintäkten kvittas mot utgiftsräntor med mera i inkomstslaget kapital.

Betala skatt på vinsten eller begära uppskov?

Eftersom varken schablonintäkten eller skatten på schablonintäkten är avdragsgill kan det eventuellt löna sig att betala skatt på vinsten från bostadsförsäljningen i stället för att begära uppskov. Det innebär att det även kan vara lönsammare att frivilligt återföra uppskovet till beskattning än att behålla uppskovet.

Exempel

A har sålt sin villa för 3 000 000 kronor med en vinst på 2 000 000 kronor. Samma år har A köpt en bostadsrätt i ett privatbostadsföretag för 2 450 000 kronor.

A medges uppskov med 1 450 000 kronor (2 000 000 - [3 000 000 - 2 450 000]).

Schablonintäkten på uppskovsbeloppet beräknas till 24 215 kronor (1,67 % x 1 450 000).

A ska betala skatt på schablonintäkten med 7 265 kronor (30 % x 24 215).

Efter några år säljer A bostadsrätten och måste återlägga uppskovsbeloppet till beskattning.
A:s skattepliktiga belopp på återlagt belopp, den uppskjutna vinsten, blir 1 063 333 kronor (22/30 x 1 450 000). A:s skatt på den uppskjutna vinsten blir 319 000 kronor (30 % x 1 063 333), vilket är den maximala skattekredit man kan få för närvarande.

Skatten på schablonintäkten motsvarar med andra ord en avdragsgill bankränta på 3,25 procent på den uppskjutna vinstskatten ([7 265/70 %] / 319 000).

Kommentar

Du som har ett uppskovsbelopp ska betala årlig skatt på storleken på ditt uppskovsbelopp per den 1 januari varje år. Den skatten motsvarar en avdragsgill bankränta på 3,25 procent på den uppskjutna vinstskatten.

Slutsatsen av detta är att om du kan låna till lägre ränta än 3,25 procent bör du överväga att göra det och återlägga uppskovsavdraget eller att betala hela vinstskatten när du sålt din bostad. Om du istället kan placera kapitalet med bättre ränta än 3,25 procent bör du överväga att behålla uppskovet eller att ansöka om uppskov för din sålda bostad.

Hela eller delar av uppskovsbeloppet kan återföras frivilligt till beskattning trots att den nya bostaden inte säljs. Frivillig återföring görs på deklarationsblankett K2 i samband med att du lämnar din inkomstdeklaration. Det återförda beloppet måste vara minst 20 000 kronor. Om det uppskovsbelopp som återstår är lägre än 20 000 kronor måste hela beloppet återföras. För att undvika kostnadsränta kan du bli tvungen att göra en extra skatteinbetalning om du räknar med att få ett underskott av slutlig skatt på skattekontot. Kostnadsräntan vid underskott på mer än 30 000 kronor börjar räknas från och med en 13 februari. För underskott som uppgår till högst 30 000 kronor börjar kostnadsräntan räknas den 6 maj.

Kontakta mig gärna vid frågor med anledning av ovanstående.

Skriven av: Lena Wallén, tidigare anställd på PwC