Tillfälliga hyressänkningar - vad gäller och vilka kan få stöd?

Regeringen har med anledning av covid-19 beslutat att ge 5 miljarder kronor i stöd för tillfälligt sänkta fasta hyror. Riktlinjerna för stödet är här men går det att förutse om stöd kommer att beviljas? Vi svarar på några vanligt förekommande frågor.

Förslaget till förordning om stöd när vissa lokalhyresgäster fått rabatt på hyran har, efter klartecken från EU-kommissionen, godkänts och offentliggjorts av regeringen. Förordningen reglerar hur de 5 miljarder som staten ger i stöd ska fördelas. Syftet är att stödja vissa lokalhyresgäster med anledning av covid-19.

Vad gäller för att hyresstöd ska kunna beviljas?

Som grundförutsättning gäller att

• det ska finnas ett hyresavtal med helt eller delvis bestämd fast hyra
• avtalet ska vara tecknat senast den 1 mars 2020
• hyresgästen ska ha hyrt lokalen under perioden 1 april-30 juni 2020.

Senast den 30 juni 2020 ska en överenskommelse har tecknats mellan hyresgäst och hyresvärd om rabatt på fast hyra. Den överenskomna hyran ska vara lägre än det fasta belopp som annars skulle ha betalats under samma period med i övrigt oförändrade villkor.

Stödet söks av hyresvärden i efterhand och stödet kan sökas från den 1 juli 2020 och en ansökan ska ha kommit in senast den 31 augusti 2020.

Läs även: Fastighetsfrågor i ljuset av covid-19

Hur mycket hyresrabatt kan beviljas

Stödet som kan beviljas uppgår till maximalt 50 procent av den rabatt som har lämnats under den angivna perioden. Stödet kan dock aldrig vara högre än 25 procent av den ursprungliga fasta hyran. Det sammanlagda stödet för en och samma hyresgäst får inte heller överstiga ett belopp som motsvarar 800 000 euro och när stödets storlek bestäms ska hänsyn tas till stöd som beviljats andra hyresvärdar med avseende på samma hyresgäst.

Vilka branscher kan få hyresrabatt?

För att en hyresvärd ska kunna ansöka om stöd gäller också att hyresgästen måste vara verksam inom en särskilt utpekad bransch. I förordningen är dessa branscher identifierade utifrån SNI-koder (siffernivå 3- eller 5-). Här omfattas exempelvis

• butikshandel
• logiverksamhet
• restauranger och arrangemang av kongresser/mässor
• konsumenttjänster såsom tandläkare, fysioterapeutisk verksamhet, hår- och kroppsvård.

Den fullständiga listan finns på regeringens webbplats.

Handläggning

Det är länsstyrelserna som handlägger ansökningarna och det är Länsstyrelsen i Västra Götalands län som getts samordningsansvaret.

Läs även: Guide till regeringens stödåtgärder

Kommentarer

Oklart hur effektiv åtgärden är för att stötta fastighetsbranschen

En grundförutsättning för stöd är att det ska röra sig om en sänkning av fasta hyror, det vill säga olika justeringar i överenskomna omsättningshyror eller omförhandling av en fast hyra till en tillfällig omsättningshyra torde inte omfattas av stödet.

Att beslut tagits att stötta fastighetsägare i dessa tider är såklart välkommet, men hur effektiv åtgärden är kvarstår att analysera. Det kan konstateras att det tidigare beslutet att sätta av medel satt igång en hel del spekulationer om hur dessa ska fördelas och vem som har rätt att söka stödet. Ur det perspektivet hade det varit önskvärt att riktlinjerna kommit tidigare. Stödet är för närvarande begränsat till det andra kvartalet. Branschen efterfrågar dock redan nu stöd för efterföljande kvartal. Allvarligare är kanske att en enskild hyresvärd inte kommer att kunna få klarhet i om stöd beviljas förrän längre fram i sommar då det inte är möjligt att ansöka om stöd förrän den 1 juli. Det är också mycket svårt att förutse storleken på det stöd som kan beviljas i det enskilda fallet då hänsyn ska tas till stöd som har beviljats andra hyresvärdar med avseende på samma hyresgäst.

Inkomstskatterättsliga konsekvenser

Från inkomstskattemässig synvinkel kan en sänkt hyra få konsekvenser i form av uttagsbeskattning om nedsättningen inte grundas på affärsmässiga överväganden. Väljer hyresvärden att efterskänka en redan debiterad hyra skulle detta kunna ses som ett underhandsackord. Från inkomstskattemässig synvinkel är ackordsförluster som är baserade på affärsmässiga överväganden avdragsgilla för fordringsägaren. För kunden är motsvarande ackordsvinst skattefri om kunden är på obestånd. En ackordsvinst ska dock reducera eventuellt inrullat underskott från tidigare beskattningsår.

Momskonsekvenser

En fråga som aktualiseras är om en hyresvärd, som erhåller stöd från staten, kan bli skyldig att redovisa moms även på de belopp som erhålls i stöd.
Skatteverket har klargjort sin uppfattning att stödet utgör ett så kallat bidrag direkt kopplat till priset och att en hyresvärd därför ska ta med stödet vid beräkningen av underlaget för moms avseende lokalhyran. Detta under förutsättning att lokalen, som stödet avser, omfattas av frivillig skattskyldighet för moms.

En hyresvärd som erhåller stöd med anledning av hyresnedsättning ska debitera hyresgästen hela momsbeloppet på den rabatterade hyran, det vill säga moms för såväl den lokalhyra som hyresgästen ska betala samt den del som motsvarar stödet från staten. Hyresvärden ska beakta hela momsbeloppet redan vid fakturering av hyran till hyresgästen. Detta trots att stödet erhålls vid ett senare tillfälle. Hyresgästen kommer således att betala moms beräknat på den totala hyran (efter hyresvärdens rabatt) trots att hyran delvis betalas av staten.

Skatteverket har även kommenterat hur eventuella kundförluster ska hanteras av hyresvärden. Om en konstaterad kundförlust uppstår ska 20 procent av den obetalda fordran anses utgöra moms. Detta gäller trots att den moms som inledningsvis debiterades hyresgästen utgjorde en större andel av totalbeloppet eftersom det även inkluderade stödet från staten. Skatteverket anser i fråga om hanteringen av eventuell kundförlust att bidraget anses innehålla moms. Beskattningsunderlaget får, till skillnad mot kundförluster i andra fall, inte sättas ned till noll kronor utan ska sättas ned med ett belopp som motsvarar 80 procent av kundförlusten. Enligt vår tolkning beror det på att hyresvärden faktiskt erhållit visst belopp i stöd från staten.

Sammantaget blir momshanteringen komplex för hyresvärden vid nedsättning av hyra. Hyresvärden bör redan vid överenskommelsen med hyresgästen beakta hur stödet ska hanteras momsmässigt. Dessutom är det viktigt att fakturan till hyresgästen för den hyra som stödet avser utformas på ett korrekt sätt så att hyresgästen erhåller ett fullgott underlag för avdrag för ingående moms.

Läs även: Momsredovisning under coronakrisen

Kontakta vår hotline

På PwC vill vi hjälpa till och göra skillnad genom att stödja företag under denna tid av osäkerhet. Vi har därför satt upp en kostnadsfri hotline dit du kan ringa och få svar på dina frågor kopplade till regeringens stödpaket och andra covid-19 relaterade affärsfrågor.