Fastighetsfrågor i ljuset av covid-19

Ett av regeringens förslag på stödåtgärder för svenska företag som påverkas av effekterna av covid-19 är möjlighet till hyressänkningar. Hur ska fastighetsägare tänka kring hyressänkningar och vad blir de skattemässiga konsekvenserna?

Covid-19 har drabbat många näringsidkare hårt när kundtillströmningen och försäljningsintäkterna minskat. Fastighetsägare får nu löpande frågor från hyresgäster som har eller kommer att ha svårigheter att betala sina hyror. Regeringen föreslog också den 26 mars 2020 att staten ska stå för 50 procent av en eventuell hyresnedsättning av upp till 25 procent av den ursprungliga hyran. Förslaget gäller för verksamheter inom branscherna sällanköpshandel, hotell, restaurang och vissa andra branscher. Här är en sammanfattning av några hyres- och skattemässiga frågor som uppkommit till följd av förslaget.

Vad händer om hyresgästen har svårt att betala hyran?

Det är viktigt att båda parter i ett hyresförhållande agerar vid betalningssvårigheter. Bristande betalningsförmåga utgör ett avtalsbrott som kan leda till stora konsekvenser för hyresgästen i form av uppsägning och förverkande. En hyresgäst med tillfälliga likviditetsproblem kan givetvis ändå vara en stabil hyresgäst på lång sikt. Om parterna är ense om den bedömningen kan de välja att förhandla om att skjuta upp hyresinbetalningar, sätta ner eller efterskänka hyra.

Vilket stöd finns att få från staten?

Regeringens förslag att staten ska stå för delar av en eventuell hyresnedsättning gäller perioden från den 1 april till den 30 juni 2020. Stödet ska sökas i efterhand av hyresvärden.

Vad är viktigt att tänka på vid nedsatt eller uppskjuten hyra?

När det gäller efterskänkning av hyra är det viktigt att göra en avvägning enligt aktiebolagslagens värdeöverföringsregler. Säkerställ att en sådan efterskänkning är affärsmässigt försvarbar. Kommunala fastighetsbolag måste även anpassa sig till kommunallagens förbud mot individuellt inriktat stöd och EU:s statsstödsregler.

För de hyresvärdar som skjuter upp eller sänker hyran kan det vara aktuellt att diskutera en kompletterande säkerhet från hyresgästen. Det kan till exempel vara en moderbolagsgaranti, borgen från någon privatperson eller en bankgaranti.

Kommentarer om skattemässiga konsekvenser

Från inkomstskattemässig synvinkel kan en sänkt hyra få konsekvenser i form av uttagsbeskattning om nedsättningen inte grundas på affärsmässiga överväganden. Utifrån momsperspektiv kan en nedsättning, förutsatt att fastighetsägaren tillämpar frivillig skattskyldighet på uthyrningen, medföra en så kallad omvärdering. Det gäller om hyresvärden och hyresgästen är förbundna med varandra och hyresgästen endast delvis har avdragsrätt för moms.

En senareläggning av hyresinbetalningar har inte någon inkomstskattemässig påverkan. Momsen ska redovisas när hyresperioden går ut, även om parterna kommit överens om att senarelägga hyresbetalningen.

Väljer hyresvärden att efterskänka en redan debiterad hyra skulle detta kunna ses som ett underhandsackord. Observera att Skatteverket i december 2019 ändrat sin tolkning gällande definitionen av vad som utgör en kundförlust. Skatteverket anser numera att det inte uppkommer någon kundförlust vid ett ackord, varken vid underhands- eller offentligt ackord. Tolkningen innebär att den som till följd av ett ackord inte kommer få fullt betalt för sin kundfordran måste utfärda och sända över en kreditfaktura till sin kund för att kunna återfå momsen på den del av fakturan som inte betalas till följd av ackordet. Det medför då också att kunden måste justera sitt momsavdrag i motsvarande mån.

Från inkomstskattemässig synvinkel är ackordsförluster, baserade på affärsmässiga överväganden, avdragsgilla för fordringsägaren. För kunden är motsvarande ackordsvinst skattefri om kunden är på obestånd. En ackordsvinst ska dock reducera eventuellt inrullat underskott från tidigare beskattningsår.

Kontakta vår hotline

På PwC vill vi hjälpa till och göra skillnad genom att stödja företag under denna tid av osäkerhet. Vi har därför satt upp en kostnadsfri hotline dit du kan ringa och få svar på dina frågor kopplade till regeringens stödpaket och andra covid-19 relaterade affärsfrågor.