Välkommen HFD-dom öppnar för större momsavdrag i fastighetsbolag

Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) har i tre avgöranden den 24 juni 2025 fastställt Skatterättsnämndens förhandsbesked om avdragsrätt för ingående moms vid blandad verksamhet som inkluderar bostäder. Domarna innebär att en beskattningsbar person som bedriver både momspliktig och momsfri verksamhet har rätt att använda den omsättningsbaserade fördelningsmetoden enligt momsdirektivet för att bestämma andelen avdragsgill moms på gemensamma kostnader. Domarna har stor betydelse för fastighetsbolag som har inköp som delvis avser bostäder.

Bakgrund 

Enligt svensk rätt får moms endast dras av i den utsträckning inköp används för momspliktiga transaktioner. När inköp görs till blandad verksamhet, det vill säga både till momspliktig och momsfri verksamhet, anger momslagen att momsavdraget ska fördelas efter "skälig grund". EU:s momsdirektiv anger dock att den avdragsgilla andelen vid blandad verksamhet som huvudregel ska bestämmas utifrån omsättning (artikel 174). Medlemsstaterna har möjlighet att införa alternativa metoder, men dessa måste vara tydligt införlivade i nationell rätt. 

Upplåtelse av bostäder är undantaget från moms, medan upplåtelse av lokaler kan omfattas av frivillig beskattning för moms. Historiskt har yta vanligtvis använts som fördelningsgrund för att beräkna hur mycket moms som kan dras av på kostnader som är gemensamma för momspliktig och momsfri fastighetsupplåtelse. Momsavdragen har då beräknats med en så kallad fördelningsnyckel (procentsats) som beräknats som momspliktig yta delat med total uthyrningsbar yta. 

HFD har tidigare konstaterat (HFD 2023 ref. 45) att EU:s momsdirektiv har direkt effekt, vilket innebär att en beskattningsbar person har rätt att använda omsättning som fördelningsgrund för att beräkna momsavdrag. Skatteverket uttalade då att de anser att HFD:s dom inte är tillämplig om inköpen delvis avser bostäder, eftersom Sverige har ett särskilt avdragsförbud för stadigvarande bostad.  

HFD:s bedömning 

HFD konstaterar att den svenska regeln om uppdelning efter skälig grund inte uppfyller de krav på tydlighet och precision som EU-rätten ställer. Därmed har artiklarna 173.1 och 174 i mervärdesskattedirektivet direkt effekt, vilket innebär att enskilda kan åberopa rätten att använda omsättningsbaserad fördelning för att bestämma avdragsgill andel av ingående moms på gemensamma kostnader. 

I de tre aktuella fallen hade två bostadsrättsföreningar och ett fastighetsbolag både momspliktig lokaluthyrning och momsfri bostadsuthyrning. HFD slår fast att de sökande har rätt att använda omsättningsmetoden enligt direktivet, i stället för den svenska regeln om "skälig grund", för att fördela ingående moms på gemensamma kostnader. HFD bemöter inte Skatteverkets argument om att direkt effekt inte skulle vara möjligt när inköpen delvis avser stadigvarande bostad. 

För vidare läsning se HFD:s domar med mål nr 7071–24, 7072–24 och 7273–24. 

Kommentar 

Domarna innebär ett tydligt klargörande av att beskattningsbara personer med blandad verksamhet kan tillämpa den omsättningsbaserade fördelningsnyckeln enligt momsdirektivet, även i de fall där svensk lagstiftning föreskriver en annan metod. Detta kan i praktiken innebära en högre momsavdragsrätt för fastighetsägare som upplåter både bostäder och lokaler. 

HFD:s avgöranden stärker rättssäkerheten och harmoniserar svensk rätt med EU:s momsregler. Fastighetsägande bolag bör se över sina rutiner för fördelning av ingående moms vid blandad verksamhet och överväga om omsättningsmetoden kan vara fördelaktig. Domarna öppnar också möjlighet för omprövning av tidigare lämnade momsdeklarationer.  

För frågor om moms och blandad verksamhet, kontakta din skatterådgivare.