Begränsat momsavdrag för hyresvärdar som delar lokaler med hyresgäster?

Skatteverket har publicerat ett ställningstagande där de anser att en hyresvärd som delar ytor med hyresgäster inte kan tillämpa frivillig beskattning på uthyrningen och därmed inte har full avdragsrätt för ingående moms på kostnader som är hänförliga till ytorna.

Uthyrning med frivillig beskattning för moms

Uthyrning av fastighet är som utgångspunkt undantaget från moms, vilket innebär att moms inte debiteras på uthyrningen och att fastighetsägaren inte har rätt att dra av moms på kostnader som är hänförliga till fastigheten. En fastighetsägare kan dock välja att hyra ut en byggnad eller en del av en byggnad till en hyresgäst som använder ytan för stadigvarande användning i en verksamhet där transaktionerna helt eller delvis medför avdragsrätt för moms (nedan förenklat till “momspliktig verksamhet”). Sådan frivillig beskattning påbörjas i normalfallet genom att hyresgästen aviseras hyra med moms.

Högsta förvaltningsdomstolen har underkänt Skatteverkets synsätt

Skatteverket har tidigare ansett att frivillig beskattning för moms inte är möjligt om en fastighetsägare hyr ut en lokal till två eller flera hyresgäster som delar på en yta, utan att det är tydligt avgränsade lokaler. Detta synsätt underkändes av Högsta Förvaltningsdomstolen i maj 2023 då domstolen uttalade att momslagens krav på stadigvarande användning inte innebär att frivillig beskattning för lokaluthyrning kan nekas enbart av det skälet att lokalen disponeras av flera hyresgäster, utan att någon av dem har ensamrätt till en specifik yta.

Skatteverkets nya ställningstagande

Med anledning av HFD:s dom publicerade Skatteverket i december 2023 ett ställningstagande som behandlar begreppet stadigvarande användning. I ställningstagandet anser Skatteverket att frivillig beskattning kan tillämpas när en hyresvärd hyr ut en lokal till flera momspliktiga hyresgäster som delar på ytorna. Däremot kan en hyresvärd inte tillämpa frivillig beskattning när hyresvärden hyr ut en lokal till flera hyresgäster samtidigt som hyresvärden själv använder lokalen, utan att någon av dem har ensamrätt till en specifik yta. Enligt Skatteverket gäller detta även om både hyresvärd och hyresgäster bedriver momspliktig verksamhet. Om däremot hyresgästerna själva disponerar en avgränsad yta i lokalen (med uteslutande av hyresvärden) kan hyresvärden tillämpa frivillig beskattning på uthyrningen, förutsatt att hyresgästerna bedriver momspliktig verksamhet. Skatteverket motiverar sitt synsätt med att hyresvärden inte hyr ut lokalen till sig själv och att den frivilliga beskattningen, när hyresvärdens egen användning räknats bort, endast skulle avse en procentuell andel av lokalen. 

Som exempel skulle det innebära ökade momskostnader för ett företag (hyresvärd) som använder en lokal för eget lager men också upplåter lagringsmöjligheter i samma lokal till ett annat företag, utan att parterna har avtalat om exakta ytor. Med Skatteverkets synsätt kan hyresvärdens upplåtelse inte omfattas av frivillig beskattning. Istället är upplåtelsen undantagen från moms och hyresvärden kan enbart dra av en del av momsen på kostnader som är hänförliga till lokalen, till exempel renovering.

Våra kommentarer

Enligt förarbetena till lagtexten är avsikten med bestämmelserna om frivillig beskattning att det inte ska spela någon roll om en momspliktig verksamhet bedrivs i egna eller hyrda lokaler. Ingående moms är avdragsgill i båda fallen och systemet leder till konkurrensneutralitet. Skatteverkets senaste resonemang är inte förenligt med bestämmelsernas syfte och den grundläggande principen om att moms inte ska vara en kostnad i en momspliktig verksamhet. I exemplet ovan bedriver både hyresvärd och hyresgäst momspliktig verksamhet men enligt Skatteverket skulle ingående moms på kostnader hänförliga till lokalen inte vara fullt avdragsgill enbart på den grunden att hyresvärden och hyresgästen inte tydligt delat upp ytorna mellan sig. 

Kravet på stadigvarande användning finns enligt förarbetena för att förhindra ideliga ändringar av om uthyrningen omfattas av moms eller inte. Vi anser att Skatteverkets tolkning av kravet på stadigvarande användning går utanför bestämmelsens syfte och är alltför vid. HFD har, som nämnts ovan, uttalat att kravet på stadigvarande användning är uppfyllt även om lokalen disponeras av flera hyresgäster utan att någon av dem har ensamrätt till en specifik yta. Vår uppfattning är att det inte bör vara någon skillnad om hyresvärden är en av parterna som disponerar lokalen. Att hyresvärden använder en del av ytan innebär inte att hyresgästernas användning är mindre stadigvarande.