Kommunal fastighetsförsäljning – vad händer med momsen?

Idag väljer många kommuner att sälja hela eller delar av sitt fastighetsinnehav av politiska eller verksamhetsekonomiska skäl. Försäljningen kan ske till såväl helt fristående bolag som till kommunägda bolag. Oavsett vilket, uppkommer frågor om moms som bör utredas innan beslut om överlåtelse fattas. Möjligheterna att få tillbaka ingående moms i den löpande verksamheten kan till exempel förändras vid en fastighetsförsäljning. Den kan också innebära att kommunen ska återbetala så kallad investeringsmoms till kommunkontot.

I vissa fall kan de momskonsekvenser som uppkommer påverka priset på fastigheterna och det är därför viktigt att kommunen ser över vilka momskonsekvenser som kan uppkomma och vilka åtgärder som kan behöva vidtas inför ett beslut om en överlåtelse.

Ersättning eller avdrag för ingående moms på driftkostnader

En kommun har rätt att få ersättning från det så kallade kommunkontosystemet för sådan moms som kommunen inte får göra momsavdrag för enligt momslagen. Det innebär att kommunen har rätt att få tillbaka all moms, oavsett om det är en momspliktig eller momsfri verksamhet som bedrivs i fastigheten, dock inte om det är fråga om bostäder. Ett bolag har däremot endast rätt att få avdrag för ingående moms på kostnader om bolaget bedriver momspliktig verksamhet i fastigheten.

Så länge kommunen äger fastigheten får kommunen alltså ersättning eller avdrag för all ingående moms på kostnader för fastigheten. När fastigheten överlåts till ett bolag måste bolaget bedriva en momspliktig verksamhet i fastigheten för att momsavdrag ska medges. Bedriver bolaget en momsfri verksamhet begränsas därför bolagets möjlighet att få avdrag för moms. Det gäller även om det är ett kommunalt bolag som har förvärvat fastigheten.

Det föreligger alltså en skillnad i momshänseende beroende på om det är kommunen eller ett bolag som är fastighetsägare. Eftersom en begränsad avdragsrätt medför kostnader i form av ej avdragsgill moms är det viktigt att utreda och beakta detta inför en fastighetsöverlåtelse från kommunen. Några exempel på fastigheter där frågorna blir särskilt tydliga är skolor, omsorgsboenden, idrottsanläggningar samt kulturanläggningar. Momskonsekvenserna måste dock beaktas vid alla fastighetsöverlåtelser.

Det finns dock vissa möjligheter att undvika momskostnader. En fastighetsägare kan bli frivilligt skattskyldig för uthyrning av lokal vilket innebär att fastighetsägaren lägger moms (25 procent) på hyran och samtidigt får rätt att göra avdrag för ingående moms på de kostnader som uppkommer. Frivillig skattskyldighet förutsätter dock att hyresgästen har en exklusiv rätt till fastigheten eller lokalen och att den används stadigvarande i momspliktig verksamhet.

Sker däremot uthyrningen till kommunen kan frivillig skattskyldighet medges oavsett om kommunen som hyresgäst bedriver momspliktig eller momsfri verksamhet, till exempel utbildning, social omsorg eller liknande, i lokalerna. Kommunen får dock inte vidareuthyra lokalen till momsfri hyresgäst. Om avsikten är att kommunen efter en överlåtelse ska hyra tillbaka lokalerna bör det inför överlåtelsen utredas och säkerställas att det finns förutsättningar för den nya fastighetsägaren att tillämpa reglerna om frivillig skattskyldighet för sin uthyrning till kommunen. På så sätt kan ingående moms på fastighetskostnaderna dras av och det uppkommer ingen direkt momskostnad som fastighetsägaren måste kompensera sig för.

Investeringsmoms

I samband med att kommunen beslutar sig för att överlåta fastigheter måste även tidigare investeringar utredas. Det gäller ny-, till- eller ombyggnationer där momsen på åtgärden uppgått till minst 100 000 kronor. Om kommunen har fått ersättning för investeringsmomsen från kommunkontot kan överlåtelsen innebära att delar av investeringsmomsen måste återbetalas till kommunkontot. Den nya fastighetsägaren kan ha rätt att återfå momsen genom det allmänna momssystemet, men får då vänta på pengarna i ett antal år, trots att kommunen gör återbetalning med hela beloppet direkt. Det är viktigt att parterna har detta klart för sig innan en försäljning.

Kommentar

Moms och fastigheter är komplicerade frågor och det blir ännu mer komplext i den kommunala sfären när momsen måste hanteras i parallella system. PwC har flera skatterådgivare som är specialiserade på dessa frågor. Vill ni veta mer är ni välkomna att höra av er.