Osäkert rättsläge för bostadsrättsföreningars beskattningsstatus

Bostadsrättsföreningar beskattas antingen som privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag. Skillnaden består i att privatbostadsföretagen inte beskattas för inkomster som är hänförliga till fastigheten, medan oäkta bostadsföretag beskattas för samtliga inkomster. Den 2 februari 2018 meddelade kammarrätten en dom som går emot en tidigare kammarrättsdom om hur man ska bedöma om en bostadsrättsförening är äkta eller oäkta.

Ett privatbostadsföretag (äkta bostadsrättsförening) är en svensk ekonomisk förening eller aktiebolag vars verksamhet till "klart övervägande del" (minst 60 procent) består i att till de egna fysiska medlemmarna tillhandahålla bostäder i byggnaden, så kallad kvalificerad användning. Det innebär att högst 40 procent av verksamheten kan utgöras av så kallad okvalificerad användning. Uppfylls inte kravet om 60 procent kvalificerad användning är föreningen att betrakta som ett oäkta bostadsföretag. Ett privatbostadsföretag beskattas inte för inkomster och får inte dra av utgifter som är hänförliga till fastigheten, medan en oäkta bostadsrättsförening beskattas för sådana inkomster och får dra av motsvarande utgifter. Vidare beskattas de boende i en oäkta förening för eventuell bostadsförmån och föreningen uttagsbeskattas. Inte heller har medlemmarna möjlighet att få uppskov med beskattningen av kapitalvinsten vid försäljning av bostadsrätten.

Beräkningen av hur stor del av verksamheten som är kvalificerad utgår ifrån en fördelning av hyresvärden för bostäder och lokaler, vilket brukar benämnas som bruksvärdeshyran. För bostäder som innehas med bostadsrätt bör bruksvärdeshyran i första hand bestämmas till hyresnivån för likvärdiga bostäder inom huset, i andra hand hyresnivån för bostäder i närliggande hyreshus när en tillförlitlig jämförelse kan ske och i tredje hand av rekommenderade genomsnittshyror beslutade av Skatteverket. Användandet av genomsnittshyror är således endast en hjälpregel som ska användas ifall det inte går att bestämma en verklig bruksvärdeshyra.

Tidigare har Skatteverket reducerat denna bruksvärdeshyra med 10 procent med hänsyn till att bostadsrättsinnehavare till skillnad från hyresgäster är skyldiga att svara för eget inre underhåll i bostaden. I en dom från år 2016 konstaterade dock kammarrätten att Skatteverket saknade tillräckligt stöd för att reducera bruksvärdeshyran på detta sätt, ett uttalande som sedan dess varit vägledande vid äkthetsbedömningar av bostadsrättsföreningar.

Den 2 februari 2018 meddelade emellertid kammarrätten en ny dom angående beräkning av bruksvärdeshyran, där domstolen uttalar att Skatteverkets beräkningsmetod har stöd i praxis och godtar att Skatteverket reducerar hyresvärdet med 10 procent.

Kommentar

Den nya kammarrättsdomen har överklagats till Högsta förvaltningsdomstolen. Om Högsta förvaltningsdomstolen inte meddelar prövningstillstånd, en process som förväntas ta minst sex månader, innebär detta att det finns två motstridiga kammarrättsdomar på området. Rättsläget är av denna anledning att betrakta som osäkert och kan innebära att äkta bostadsrättsföreningar som har förlitat sig på den tidigare kammarrättsdomen kan komma att omklassificeras till oäkta. Man kan dock ifrågasätta om det verkligen finns något faktiskt stöd för att reducera bruksvärdeshyran med 10 procent, givet att detta baseras på riktlinjer från Skatteverket som avser hur stor intäkt som ska tas upp vid beskattning av en oäkta bostadsrättsförening.

Vår uppfattning är att Skatteverket i allt större utsträckning har börjat intressera sig för bostadsrättsföreningars kvalificerade användning för att se om den faktiskt överstiger kravet på 60 procent. Som bostadsrättsförening är det därför viktigt att vid jämna mellanrum kontrollera hur stor del av föreningens verksamhet som består av kvalificerad användning. I många fall kan små förändringar av till exempel föreningens lokalhyresnivåer, ombyggnationer eller uthyrning av parkeringsplatser leda till att en äkta bostadsrättsförening övergår till att vara en oäkta. Detta kan i sin tur resultera i stora skattekonsekvenser för föreningen och dess medlemmar, eftersom de i sådana fall måste beskattas för samtliga inkomster som är hänförliga till fastigheten.

Kontakta oss gärna för en diskussion kring din förenings beskattningssituation. PwC:s skatterådgivare på fastighetsområdet arbetar med att granska bostadsrättsföreningars äkthetsstatus och ta fram analyser för vad en förening kan göra för att klassificeras som en äkta bostadsrättsförening alternativt hur stora hyreshöjningar eller andra ändringar som en förening kan företa utan att förlora sin status som äkta.