Äganderättsklausul tar bort rätt till värdeminskning före tillträdesdag

En äganderättsklausul i köpekontraktet innebär att köparen av en näringsfastighet inte erhåller värdeminskningsavdrag för tiden mellan undertecknandet av köpekontraktet och tidpunkten för äganderättens övergång.

För att få göra årliga värdeminskningsavdrag på en näringsfastighet måste köparen inneha fastigheten. Om köpekontraktet innehåller en äganderättsklausul som fastställer att äganderätten till fastigheten ska övergå till köparen vid en senare tidpunkt - ofta i samband med tillträdesdagen - skiljer sig tidpunkten för köpekontraktets undertecknande från tidpunkten för äganderättens övergång.

Skatteverket har nu har tagit ställning till om köparen av en näringsfastighet, som utgör en kapitaltillgång, ska ha rätt till värdeminskningsavdrag på fastigheten för tiden mellan kontraktets undertecknande och tidpunkten för äganderättens övergång.

Med hänvisning till tidigare praxis anser Skatteverket att den skattemässiga äganderättsövergången sker i samband med att bindande avtal om köpet träffas, utom i de fall man i avtalet intagit en bestämmelse om att äganderätten ska övergå vid en senare tidpunkt. Detta innebär att köparen först från och med tillträdesdagen kan erhålla värdeminskningsavdrag på fastigheten och inte för tiden mellan undertecknandet av köpekontraktet och tillträdesdagen.

Kommentar

Skatteverket har i tidigare ställningstagande gett uttryck för att en säljare inte ska erhålla värdeminskningsavdrag på en fastighet, som utgör en kapitaltillgång, för tid efter avyttringen. Skatterättsligt anses avyttringstidpunkten för en säljare vara densamma som tidpunkten för köpekontraktets undertecknande. Enligt nämnda ställningstagande har en säljare inte längre rätt till värdeminskningsavdrag efter kontraktsskrivning. Detta gäller oavsett om avtalet innehåller en senare tillträdesdag och annan tidpunkt för äganderättens övergång.

Enligt Skatteverket är dock inte köparen skatterättslig innehavare av fastigheten förrän äganderätten övergått från säljaren, det vill säga vid den tidpunkt som anges i äganderättsklausulen. För de fall köpekontraktet innehåller en äganderättsklausul innebär detta att det uppstår ett tidsmässigt glapp mellan tiden för undertecknandet av köpekontraktet och tillträdesdagen, då varken säljare eller köpare kan erhålla värdeminskningsavdrag för fastigheten.

Det kan ifrågasättas om detta verkligen är avsikten. Skatteverkets ställningstaganden har troligtvis störst effekt på situationer då köpekontraktet undertecknas under året men köparen inte tillträder fastigheten förrän året efter, något som kan vara bra att tänka på vid utformandet av köpekontraktet.