Högre skatt för många medlemmar i oäkta bostadsrättsföreningar

Sedan årsskiftet har det skett stora förändringar när det gäller skatten för de boende i oäkta bostadsrättsföreningar. Dessa förändringar leder i många fall till en ökad skattekostnad.

Äkta eller oäkta – det är frågan

En bostadsrättsförening är ett privatbostadsföretag (äkta förening) om föreningens verksamhet till minst 60 procent består i att tillhandahålla bostäder till de egna medlemmarna i byggnader som ägs av föreningen. I övriga fall är föreningen ett oäkta bostadsföretag (oäkta förening).

Det är Skatteverket, och inte styrelsen, som avgör om föreningen är äkta eller oäkta.

Beskattning av bostadsförmån i en oäkta bostadsrättsförening

Om du har en bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening och årsavgiften är lägre än vad det skulle kosta att hyra en lägenhet med motsvarande standard på samma ort (marknadsvärdet) ska du beskattas för ett bostadförmånsvärde på mellanskillnaden.

Om du själv har huvudansvaret för att reparera och underhålla lägenheten, vilket är det normala för en bostadsrättshavare, beräknas hyresvärdet till 90 eller 95 procent av den marknadsmässiga hyran beroende på fastighetens värdeår.

Exemplen nedan visar att skatten på bostadsförmånen kan bli högre inkomståret 2016 jämfört med inkomståret 2015.

Skatten för inkomståret 2015

Bostadsförmånen beskattas i inkomstslaget kapital (30 procent i skatt). En viss del eller till och med hela bostadsförmånen kan vara skattefri beroende på storleken på lättnadsbeloppet och om det finns något sparat lättnadsutrymme. Den skattefria delen, lättnadsutrymmet, beräknas starkt förenklat genom att en räntesats multipliceras med anskaffningskostnaden för bostadsrätten. Räntesatsen är 70 procent av statslåneräntan vid utgången av november månad året före beskattningsåret. Den statslåneränta som ska tillämpas för inkomstår 2015 är 0,90 procent.

Exempel (starkt förenklat)

A har köpt sin andel/bostadsrättslägenhet för 4 500 000 kronor. Avgift till föreningen är 18 000 kronor per år. Marknadshyran för en motsvarande lägenhet är 100 000 kronor. Hyresvärdet blir därmed 90 000 kronor (100 000 x 90 procent).

• Bostadsförmånen beräknas till 72 000 kronor (90 000 – 18 000).
• A:s lättnadsbelopp uppgår till 28 350 kronor (70 procent x 0,90 procent x 4 500 000 kronor), vilket motsvarar den del av A:s bostadsförmån som är skattefri.
• A:s skattepliktiga bostadsförmån blir 43 650 kronor (72 000 – 28 350).
• A:s skatt blir 13 095 kronor (30 procent x 43 650 kronor).

Skatten från och med inkomståret 2016

I och med att övergångsbestämmelserna för de så kallade lättnadsreglerna upphörde vid årsskiftet kan A inte få avdrag för lättnadsbelopp och inte heller för eventuellt sparat lättnadsutrymme vid beskattning av bostadsförmånen. I gengäld ska A betala skatt på 5/6 av bostadsförmånen, vilket blir en effektiv skatt på 25 procent (5/6 x 30 procent).

Exempel (starkt förenklat)

Samma förutsättningar som i exemplet ovan.

• Bostadsförmånen beräknas till 72 000 kronor (90 000 – 18 000).
• A:s skattepliktiga belopp blir 60 000 kronor (5/6 x 72 000).
• A:s skatt blir 18 000 kronor (30 procent x 60 000 kronor).

Kommentarer

I en äkta bostadsrättsförening beskattas medlemmarna inte för någon bostadsförmån. En äkta förening beskattas inte heller – till skillnad mot en oäkta förening – om den upplåter lägenheter till lägre avgift än motsvarande marknadsvärdet.

Att en bostadsrättsförening är oäkta behöver inte betyda att den inte kan bli äkta. De flesta föreningar har möjlighet att bli äkta genom mer eller mindre omfattande åtgärder. Eftersom bedömningen av om en bostadsrättsförening är äkta eller oäkta görs vid utgången av varje år kan det fortfarande finnas möjlighet att omvandla den till äkta innan årsskiftet.

Kontakta mig gärna vid frågor eller konsultation med anledning av ovanstående.

Skriven av: Lena Wallén, tidigare anställd på PwC