Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) har i en dom den 30 januari 2026 fastställt att uthyrning av möblerade studiolägenheter under fyra till sex månader kan utgöra momspliktig rumsuthyrning i verksamhet som liknar hotellrörelse. Domen innebär att den tidigare tremånadersgränsen, som Skatteverket tillämpat i sin rättsliga vägledning, inte längre ska tillämpas.
Bakgrund
Uthyrning av fastighet är som huvudregel undantaget från moms, vilket innebär att uthyrningen debiteras utan moms och att fastighetsägaren inte har avdragsrätt för moms på kostnader som är hänförliga till uthyrningen. Momsundantaget gäller dock inte rumsuthyrning i verksamheter som liknar hotellrörelse, vilket är obligatoriskt momspliktigt med en momssats på 12 procent. Det karakteristiska för rumsuthyrning i hotellrörelse är att uthyrningen görs under kort tid och att det finns vissa kringtjänster. Vid uthyrning av möblerade stugor, rum och lägenheter uppkommer en gränsdragningsfråga: hur lång kan en vistelsetid vara och fortfarande anses tillräckligt kortvarig för att uthyrningen ska ha karaktär av momspliktig rumsuthyrning i hotellrörelse?
Tidigare praxis
I ett mål år 2020 (HFD 2020 ref. 51) prövades om uthyrning av möblerade lägenheter med service utgjorde momspliktig rumsuthyrning i verksamhet som liknar hotellrörelse. I det målet var avtalsparten Migrationsverket, och vistelsetiden var normalt högst tre månader. HFD ansåg att uthyrningen var momspliktig rumsuthyrning i hotellrörelse. Efter domen införde dock Skatteverket en strikt tremånaderstolkning i sin rättsliga vägledning, trots att tre månader i målet endast avsåg den normala vistelsetiden för de boende. Högsta förvaltningsdomstolen angav inte någon absolut tidsgräns i sin bedömning utan pekade snarare på att vistelsetiden om tre, och undantagsvis upp till sex månader, kunde omfattas av momspliktig rumsuthyrning i hotellrörelse.
Det nya rättsfallet - uthyrning upp till sex månader
I det nya rättsfallet hyr ett bolag ut möblerade studiolägenheter till både privatpersoner och företag. Bolaget ville utöka den maximala uthyrningstiden från tre månader till antingen fyra eller sex månader, utan möjlighet till förlängning. Bolaget ansökte om förhandsbesked hos Skatterättsnämnden för att få besked om uthyrning under en sådan tidsperiod kan anses vara momspliktig. Lägenheterna har ett pentry med nödvändig köksutrustning samt är utrustade med sängkläder, handdukar, schampo och tvål. Städning tillhandahålls en gång i veckan samt vid utflytt. Extra städning och tvättservice kan beställas mot en tilläggsavgift. Frukost kan inkluderas i bokningen. Gäster har tillgång till fastighetens lounge, gym, café och orangeri, samt möjlighet att boka en arbetsplats. Fastigheten har en reception som är bemannad mellan 18 och 24 timmar per dygn, där receptionisten ansvarar för de vanliga hotellserviceuppgifterna. Det är inte tillåtet för hyresgäster att folkbokföra sig i lägenheterna.
Skatterättsnämnden ansåg att uthyrningen utgör momspliktig rumsuthyrning i hotellrörelse eftersom vistelsetiden fortfarande ligger inom vad som i svensk och EU-rättslig praxis anses vara kort tid. Skatteverket överklagade och hävdade att längre vistelsetider inte kan kompenseras med fler kringtjänster och att detta därför inte kan likställas med hotellverksamhet.
HFD konstaterade att vistelsetider upp till sex månader enligt både EU-rättslig och svensk praxis har klassats som kortvariga. Med hänsyn till detta samt utformningen av övriga villkor och kringtjänster bedömde domstolen att verksamheten är ett aktivt utnyttjande av fastigheten som potentiellt kan konkurrera med hotellbranschen. HFD fastställde därmed Skatterättsnämndens beslut att uthyrningen är momspliktig.
Kommentar
Domen innebär att Skatteverkets tidigare ställningstagande – där uthyrningar som överstiger tre månader inte ansågs som tillfälligt boende – inte längre är aktuellt. Skatteverket har också meddelat att man kommer att se över sitt ställningstagande och att tremånadersgränsen inte längre är relevant. Vi anser att tremånadersgränsen redan från början hade ett svagt stöd i HFD:s praxis, något som nu tydligt bekräftas av den nya domen.
Avgörandet innebär en viktig klarläggning av gränsdragningen mellan momspliktig rumsuthyrning och från momsundantagen fastighetsuthyrning. För aktörer som hyr ut möblerade bostäder med kringtjänster innebär domen att verksamheten måste bedömas i varje enskilt fall. Det är inte enbart vistelsetidens längd som är avgörande, utan den ska vägas samman med verksamhetens karaktär i övrigt – exempelvis vilka kringtjänster som erbjuds, om uthyrningen sker med hotellmässiga villkor och om verksamheten potentiellt konkurrerar med hotellbranschen. Uthyrning med kringtjänster kan vara momspliktig även vid vistelsetider upp till sex månader.
Aktörer som har hyrt ut möblerade bostäder med kringtjänster under perioder om tre till sex månader och hanterat uthyrningen som momsundantagen fastighetsupplåtelse kan se över sin historiska hantering. Det kan finnas möjlighet att ompröva hanteringen och i stället behandla uthyrningen som momspliktig rumsuthyrning i hotellrörelse, vilket i sin tur öppnar för avdragsrätt för moms på kostnader som är hänförliga till verksamheten. Aktören behöver i sådana fall samtidigt utreda om nya momsbärande fakturor behöver ställas ut till kunderna och vilka retroaktiva åtgärder som kan bli aktuella.
