Hur fungerar statligt stöd vid hyresnedsättning och andra högaktuella frågor kring hyresrätt

Både fastighetsägare och hyresgäster ställs nu inför tuffa avvägningar när allt fler verksamheter har svårt att betala sina hyror. Därför kom det den 26 mars ett förslag från regeringen att ge vissa branscher statligt stöd i samband med hyresnedsättning. Vi reder ut de vanligaste frågorna kring hyresrätt med anledning av corona-pandemin.

Många verksamheter riskerar att få likviditetsproblem vilket kan leda till svårigheter att betala hyran. Men ur en hyresvärds perspektiv kan en hyresgäst som drabbats av tillfälliga likviditetsproblem fortfarande vara en stabil hyresgäst på lång sikt. Därför är det klokt att agera med eftertanke, även om hyresgästen är sen med betalningen. Man kan med fördel förhandla om senareläggning eller efterskänkning av hyresinbetalningar, samt diskutera om hyresinbetalningarna kan säkerställas genom exempelvis en moderbolagsgaranti, borgen från någon privatperson eller en bankgaranti. En svår avvägning måste göras i varje enskilt fall, med utgångspunkt i bland annat hyresgästens verksamhet och hyresvärdens likviditetssituation.

Läs även: Hantera de ekonomiska utmaningarna från covid-19

Vad gäller vid statligt stöd vid hyresnedsättning?

Regeringen föreslog den 26 mars 2020 att staten ska bära 50 procent av en eventuell hyresnedsättning, dock maximalt 25 procent av den ursprungliga hyran, för verksamheter inom sällanköpshandel, hotell, restaurang och vissa andra branscher. Informationen om förslaget är fortfarande knapphändig. Enligt den information som finns tillgänglig ska hyresvärden söka stödet via länsstyrelsen i efterhand och stödet gäller perioden 1 april till 30 juni 2020. Det är ännu inte klarlagt vilka formella krav som kommer ställas på hur en överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst ska utformas för att uppfylla kraven för stöd. 

Vad gäller vid efterskänkning av hyra?

När det gäller efterskänkning av hyra ska du tänka på att en avvägning enligt aktiebolagslagens värdeöverföringsregler måste göras för att säkerställa att eftergiften är affärsmässigt försvarbar. När det gäller kommunala fastighetsbolag måste även bland annat kommunallagens förbud mot individuellt inriktat stöd och EU:s statsstödsregler tas i beaktande. Förutom aktiebolagsrättsliga konsekvenser kan bristande affärsmässighet leda till inkomst- och mervärdesskatterättsliga konsekvenser i form av att det efterskänkta beloppet blir föremål för uttagsbeskattning. 

Vad gäller vid uppsägning av hyresavtal?

Även om en tät dialog har förts med hyresgästen och noggranna överväganden har gjorts, kan det vara så att hyresvärden landar i slutsatsen att hyresgästens verksamhet inte kommer kunna övervintra den rådande krisen. Utifrån ett affärsmässigt perspektiv kan en hyresvärd i en sådan situation bli tvungen att säga upp hyresavtalet. Från hyresvärdens perspektiv bör hyresavtalet sägas upp så snart det konstaterats att en hyresinbetalning blivit försenad. Om hyresgästen betalar hyran inom två veckor efter uppsägningen har hyresgästen rätt att sitta kvar i lokalen. Även om hyresrätten inte förverkas kan hyresvärden i vart fall åberopa de sena hyresbetalningarna vid uppsägning till hyrestidens slut. 

Det kan dröja innan en uppsagd hyresgäst faktisk måste flytta. I särskilt brådskande fall, där en hyresvärds likviditet är beroende av en livskraftig hyresgäst, kan hyresvärden välja att direkt ansöka om avhysning, istället för att först säga upp och därefter avhysa. 

Kan en hyresgäst åberopa force majeure?

I hyreslagen finns ingen bestämmelse om force majeure. Inte heller i Fastighetsägarnas standardhyresavtal för lokaler finns det någon bestämmelse som ger hyresgästen rätt att säga upp avtalet med hänvisning till force majeure. Däremot finns det en bestämmelse genom vilken hyresvärden friskrivs från ansvar i händelse av krig, upplopp, arbetsinställelse, blockad, eldsvåda, explosion eller ingrepp av offentlig myndighet som hyresvärden inte råder över och inte heller kunnat förutse. Klausulen nämner inget om epidemier eller liknande. Däremot skulle ingrepp av offentlig myndighet kunna vara relevant under rådande omständigheter. Standardklausulen är alltså utformad till hyresvärdens fördel. Om parterna i avtalet inte har omformulerat den till en ömsesidig klausul, gäller därför att hyresgästen ska betala hyra enligt avtalet. Om det inte sker finns grund för förverkande enligt hyreslagen.