FDI-lagen och fastighetsbranschen - det här behöver du veta

Lagen om granskning av utländska direktinvesteringar (FDI-lagen) gäller sedan den 1 december 2023. Lagen syftar till att stärka den nationella säkerheten och ställer nya krav på aktörer som verkar på transaktionsmarknaden och i fastighetsbranschen. Med sitt breda tillämpningsområde omfattar lagen även i vissa fall fastighetstransaktioner när fastighetsägande målbolag bedriver skyddsvärd verksamhet. FDI-lagen kan därtill tillämpas när fastighetsägarens hyresgäster bedriver skyddsvärd verksamhet.

FDI-lagen är ytterligare ett regelverk som parter i fastighetstransaktioner och investerare behöver förhålla sig till. Att fastställa vilka investeringar som omfattas av FDI-lagen kan vara en utmanande uppgift. I den här artikeln går vi igenom vad som kan vara bra att tänka på för dig som planerar att investera i, sälja eller köpa fastighetsägande bolag eller verksamheter.

Allmänt om regelverket

Syftet med det nya granskningssystemet är att hindra investeringar i svensk skyddsvärd verksamhet som kan utgöra risker för Sveriges säkerhet eller allmänna ordning. 

Den som har för avsikt att direkt eller indirekt investera i en skyddsvärd verksamhet ska i vissa fall innan investeringen genomförs, göra en anmälan till granskningsmyndigheten Inspektionen för strategiska produkter (ISP). Vad som utgör “skyddsvärd verksamhet” och vilka investeringar som medför anmälningsskyldighet är inte alltid helt klart.

Anmälningsskyldigheten gäller oavsett investerarens nationalitet eller säte och omfattar såväl svenska som utländska investerare.

ISP ska inom 25 arbetsdagar från fullständig anmälan antingen lämna anmälan utan åtgärd eller inleda en granskning av investeringen. Om ISP beslutar att inleda en granskning av investeringen ska myndigheten inom viss tid besluta att antingen förbjuda eller godkänna investeringen. Det är bara om anmälan lämnas utan åtgärd eller godkänns som investeringen får genomföras. Om investeringen förbjuds innebär det att investeringen blir ogiltig. Överträdelse av FDI-lagen kan också leda till sanktionsavgift på upp till 100 miljoner kronor.

Läs mer om regelverket: Utländska direktinvesteringar - ny lag påverkar förvärv i svenska företag 

Vad FDI-lagen innebär för fastighetsbranschen

FDI-lagen har ett brett tillämpningsområde och kan omfatta förvärv av aktier och andelar i bolag och föreningar som äger fastigheter, om målbolaget bedriver skyddsvärd verksamhet. Även koncerninterna fastighetstransaktioner omfattas. Om du redan äger aktier i ett fastighetsägande bolag och ökar ditt innehav, kan anmälningsplikten inträda. 

En fastighetsägare som hyr ut en lokal i fastigheten till en hyresgäst som bedriver skyddsvärd verksamhet kan också omfattas av FDI-lagen. Exempel på sådan verksamhet är häkten, sjukhus, datacenter, universitet och högskola.

FDI-lagen är inte tillämplig på direkta förvärv av fastigheter (såvida det inte utgör inkråm i inkråmsöverlåtelse).

I en fastighetstransaktion har det fastighetsägande målbolaget en skyldighet att upplysa köparen om anmälningsskyldigheten. Det saknas dock sanktioner vid underlåtenhet att upplysa om det och är något som får hanteras civilrättsligt mellan parterna.

Påverkan på fastighetsbranschen

Mot bakgrund av lagens breda tillämpning och en osäkerhet kring vilka investeringar som behöver anmälas, har många fastighetsägare och investerare av ren försiktighetsåtgärd gjort en anmälan. Detta även om det inte varit helt säkert att det varit nödvändigt. En anmälan som inte är nödvändig kan leda till höjda administrativa kostnader och riskerar att fördröja transaktionen under handläggningstiden.

Trots att väldigt få anmälningar leder till en granskning och kan vara en administrativ börda, har det funnits starka incitament att göra en anmälan. Dels finns risken att överlåtelseavtalet ogiltighetsförklaras, dels finns risken för en hög sanktionsavgift. Det är inte möjligt att från ISP få hjälp med att bedöma om verksamheten är skyddsvärd eller erhålla ett förhandsbesked för en planerad transaktion. Därför kan det vara bra att se över om  transaktionens fullgörande bör villkoras av en anmälan till ISP (och att myndigheten antingen lämnar anmälan utan åtgärd eller godkänner förvärvet).

Läs även: FDI-lagen: Första året och framtida anpassningar

Ytterligare reglering förväntas komma

Det har bedömts att det befintliga regelverket inte hanterar samtliga risker med utländska direktinvesteringar i tillräcklig utsträckning. För att fånga in skyddsvärd verksamhet vid exempelvis rena överlåtelser av fastigheter har regeringen sett över reglerna. I en statlig utredning från 10 december 2024 föreslås införande av en ny förvärvslag, utformad som ett tillståndsförfarande, som möjliggör statlig kontroll vid överlåtelser och upplåtelser av fastigheter som är av väsentlig betydelse för totalförsvaret. 

Med eventuell ytterligare reglering på väg är det viktigt för fastighetsägare och investerare att hålla sig uppdaterade och anpassa sig till de förändrade förutsättningarna.

Tänk på följande

Om du planerar att investera i, sälja eller köpa ett fastighetsägande bolag eller verksamhet kan det vara bra att tänka på följande avseende FDI-lagen: 

• FDI-lagen gäller både utländska och svenska investerare, det vill säga FDI-lagen omfattas även om det exempelvis är två svenska parter i en fastighetstransaktion.
• FDI-lagen omfattar även koncerninterna fastighetstransaktioner.
• Om det fastighetsägande bolaget förvärvas och/eller hyresgäster i fastigheten bedriver skyddsvärd verksamhet kan investeringen omfattas av anmälningsplikt enligt FDI-lagen.
• Fastighetsägande bolag som förvärvas och omfattas av anmälningsplikten, måste upplysa köparen om detta.
• Om investeringen kräver anmälan, måste det genomföras innan transaktionens fullgörande. Annars kan överlåtelseavtalet bli ogiltigt och sanktionsavgift kan utdömas.

Om ni har frågor eller funderingar är ni välkomna att kontakta oss.