Högre skatt på bostadsförmånen i oäkta bostadsrättsföreningar

Den kraftigt sänkta statslåneräntan medför i praktiken att skatten på bostadsförmånen i oäkta bostadsrättsföreningar blir högre redan detta inkomstår jämfört med inkomståret 2014.

Lättnadsreglerna gäller för medlemmar i oäkta bostadsrättsföreningar och innebär att bostadsförmån som ryms inom ett så kallat lättnadsutrymme är skattefri för mottagaren.

Om den årsavgift som en bostadsrättshavare betalar är lägre än marknadshyran för lägenheten anses en bostadsförmån uppkomma. En sådan förmån är skattepliktig för bostadsrättshavare i oäkta bostadsrättsföreningar. Bostadsförmånen beskattas i inkomstslaget kapital (30 procent i skatt), men viss del kan alltså vara skattefri.

Den skattefria delen, lättnadsutrymmet, beräknas starkt förenklat genom att en räntesats multipliceras med anskaffningskostnaden för bostadsrätten. Räntesatsen är 70 procent av statslåneräntan vid utgången av november månad året före inkomstsåret. Den statslåneränta som ska tillämpas för inkomstår 2015 är 0,90 procent medan motsvarande räntesats för 2014 var 2,09 procent.

Exemplet nedan visar statslåneräntans inverkan på den skatt som ska betalas på bostadsförmånsvärdet för år 2015 jämfört med år 2014. I exemplet får A i praktiken en skattehöjning på bostadsförmånsvärdet med cirka 63 procent år 2015 jämfört med år 2014 enbart på grund av den sänkta statslåneräntan.

Exempel (starkt förenklat)

Inkomstår 2015 jämfört med inkomstår 2014

A har köpt sin andel/bostadsrättslägenhet för 900 000 kronor. Avgift till föreningen är 60 000 kronor per år. Marknadshyran är 85 000 kronor.

• Bostadsförmånen beräknas till 25 000 kronor (85 000 – 60 000).
• A:s lättnadsbelopp år 2015 uppgår till 5 670 kronor (70 % x 0,90 % x 900 000 kronor), vilket motsvarar den del av A:s bostadsförmån som är skattefri. Motsvarande skattefria belopp för år 2014 var 13 140 kronor.
• A:s skattepliktiga belopp år 2015 blir 19 330 kronor (25 000 – 5 670). A:s skatt blir 5 799 kr (30 % x 19 330 kronor). Motsvarande skattepliktiga belopp för år 2014 var 11 860 kronor och A:s blev skatt 3 558 kronor.

Kommentarer

Bedömningen av om en bostadsrättsförening är äkta eller oäkta görs vid utgången av varje år. Eftersom skatten på bostadsförmånen blir högre i år i och med den sänkta statslåneräntan bör det snarast undersökas vilka möjligheter en oäkta förening har att bli äkta innan den 31 december 2015. Medlemmarna i en bostadsrättsförening slipper nämligen att bli beskattade för bostadsförmån om föreningen är äkta vid utgången av året.

I och med att lättnadsreglerna dessutom upphör 2016 kommer medlemmar att framöver få betala skatt på hela sitt bostadsförmånsvärde såvida de inte har något sparat lättnadsutrymme från tidigare år. Detta bör stärka skälet till att titta på frågan om att omvandla en oäkta bostadsrättsförening till en äkta.

Exempel på möjligheter för att omvandla en oäkta förening till en äkta kan vara alltifrån mindre åtgärder som att upplåta en bostad med hyresrätt till bostadsrätt och/eller att hyra ut/upplåta garageplatser till boende medlemmar i stället för till utomstående till mer omfattande som att till exempel göra en tredimensionell fastighetsbildning där föreningens fastighet bildar två självständiga fastigheter med lokaler respektive bostäder. Genom att sälja lokalfastigheten kan föreningen bli äkta. Som en extra bonus går det att med nu gällande regler sälja lokalfastigheten skattefritt.

Kontakta mig gärna vid frågor eller konsultation med anledning av ovanstående.

Skriven av: Lena Wallén, tidigare anställd på PwC